重大變化北京共有產權住房宜居標準優(yōu)化升級

?亮點一

中心城六區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準，十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；

十八層以上的住宅建筑，套型總建筑面積不大于100平方米。

?亮點二

城六區(qū)以外其他區(qū)新建項目套型總建筑面積原則上不超過120平方米。充分考慮家庭代際及兩孩、適老性等新需求。

?亮點三

購房人申請購買北京城六區(qū)的共有產權房時，最大將能買到100平方米的三居室，更好滿足“全面兩孩”政策下家庭的居住需求。

北京市住建委發(fā)布《北京市共有產權住房規(guī)劃設計宜居建設導則（2020年修訂版）》并面向社會公開征求意見。

修訂稿對選址規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、配套設施建設、戶型面積等十一條內容進行了優(yōu)化補充，更是首次提出中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準。

一、共有產權房設計標準升級！城區(qū)套型面積上限升至最大100平米

1、十八層（含）以下的住宅建筑套型總建筑面積不大于95平方米

中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準，十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；十八層以上的住宅建

筑，套型總建筑面積不大于100平方米。

其他區(qū)新建項目套型總建筑面積原則上不超過120平方米。

2、允許開發(fā)建設單位按市場調查合理確定共有產權房項目中大套型的比例

相比于原先“城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應大于90平方米；其他區(qū)新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米”的規(guī)定，修訂稿不僅放寬了中心城區(qū)共有產權房的套型面積上限，且對于城六區(qū)以外的其他區(qū)，允許開發(fā)建設單位按市場調查合理確定共有產權房項目中大套型的比例。

3、中心城區(qū)共有產權住房項目容積率不應高于2.8

在項目容積率上，中心城區(qū)共有產權住房項目容積率不應高于2.8，中心城區(qū)以外共有產權住房項目容積率原則上不應高于2.5。

4、不同層數(shù)的住宅樓其樓層公攤面積不同

根據(jù)防火、疏散等居住安全性方面的要求，不同層數(shù)的住宅樓其樓層公攤面積不同。

一般來說，十九層及以上的住宅樓受防火、排煙、樓梯形式、疏散口數(shù)量等多方面因素影響，樓層公攤面積要大一些。

5、住宅套內空間宜具備可變性

為了滿足全生命周期下的家庭生活需求，修訂稿還特別提出“空間可變性”原則，明確共有產權房設計應遵循標準化、模數(shù)化、一體化的原則，倡導主體結構大空間布置，通過輕質隔墻系統(tǒng)、家具設備設施等靈活劃分套內功能空間，實現(xiàn)住宅使用的長壽性、可變性。

6、中心城區(qū)共有產權房的層高也調整為2.9米

為了發(fā)揮豎向空間功能布置的靈活性，將中心城區(qū)共有產權房的層高也調整為2.9米。

7、如何理解讓住宅使用具備可變性

以這套戶型舉例，原始設計方案是可滿足老、中、青三代的三居室，主臥室與鄰近臥室、主臥室與客廳之間均采用輕質內隔墻。由于屬于非承重的內墻，使用人可按照家庭結構及人口變化，適度進行空間變換，比如，將主臥室與鄰近次臥室合并為一個舒適的大臥室，適用于三口之家；或者，將主臥室和客廳合并為一個大的起居廳，適用于二人世界。

8、圖書館健身館宜設置在地上

圖書館、健身館作為標準配置，應具有良好的自然通風和天然采光條件，宜設置在地上；圖書館建筑面積不小于50平方米/處，室內健身館建筑面積不小于50平方米/處，室外集中健身場可結合公共活動場地設置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等設施；鼓勵因地制宜設置豐富居民公共交流的空間，可以設置咖啡館、茶館，也可以設置廊亭、休息座椅等交流場所。

9、結合總圖布局及公共空間合理設置分類垃圾收集點和快件箱

對于活動、休憩等室外設施，應滿足老年人安全使用需要，宜設置在向陽避風處；結合總圖布局及公共空間合理設置分類垃圾收集點和快件箱。

二、首次提出中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準，共有產權住房應與公交系統(tǒng)或軌道交通網絡緊密銜接

要點一、規(guī)劃布局

一、一般規(guī)定

1、中心城區(qū)共有產權住房以集約規(guī)劃為主導，充分發(fā)揮公共服務配套的優(yōu)勢，倡導“小戶大家”理念。適度放寬中心城區(qū)以外共有產權住房的面積、容積率等方面建設規(guī)劃指標。

2 、共有產權住房居住區(qū)規(guī)劃建設應為老年人、殘疾人的基本生活和社會活動提供條件。

二、規(guī)劃選址

1、共有產權住房項目應依據(jù)城市總體規(guī)劃、首都城市功能分布和區(qū)域產業(yè)布局，結合各區(qū)申購家庭有效需求情況進行選址，促進職住平衡。

2、共有產權住房項目應優(yōu)先選擇公共服務設施和市政基礎設施條件齊全的區(qū)域，應與公交系統(tǒng)或軌道交通網絡緊密銜接。

一、規(guī)劃指標

容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等綜合技術經濟指標應符合地區(qū)控制性詳細規(guī)劃的要求。其中，中心城區(qū)共有產權住房項目容積率不應高于2.8，中心城區(qū)以外共有產權住房項目容積率原則上不應高于2.5。

四、規(guī)劃設計

1、共有產權住房推行街區(qū)制，按照“大開放，小封閉”的模式規(guī)劃建設管理，合理組織交通流線，封閉組團內應實現(xiàn)人車分流。

2、共有產權住房規(guī)劃設計應當布局合理、空間緊湊、利用充分，根據(jù)需求確定合理的套型比例。

3、共有產權住房規(guī)劃設計應符合城市設計要求，重視建筑形體與空間的整體環(huán)境效果。可參照《北京市政策性住房建筑立面設計指導性圖集》設計。

4、機動車停車位應合理布局，宜集中設置。停車位數(shù)量應符合相關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準等要求。中心城區(qū)不低于1.0輛/戶，中心城區(qū)以外地區(qū)不低于1.1輛/戶。當共有產權住房社區(qū)有成熟的移動互聯(lián)網共享汽車出行平臺支撐配套時，可以根據(jù)實際情況，綜合調整機動車停車位指標。

地下車庫的人行出入口，應與住宅連通或設置在便于出行的部位；地下車庫的人行出入口應設置電梯。采用機械停車方式的停車位，應充分考慮停車效率對停車和周邊道路的影響，適當增大停車位間距。應按照《北京市居住公共服務設施配置指標》的要求配建電動車停車位，并按相關文件要求配置自用充電設施。

5、自行車停車位宜地面設置，充分考慮居民使用便利性和小區(qū)管理要求，電動自行車的停放、充電應滿足《電動自行車停放場所防火設計標準》（DB11/1624）及其他相關管理規(guī)定。結合小區(qū)出入口空間設置共享自行車停車區(qū)域。

6、結合總圖布局及公共空間合理設置分類垃圾收集點和快件箱。配套設施中的垃圾資源回收站、公共廁所不得設置在住宅底層。

五、綠化景觀與公共空間

1、應結合現(xiàn)狀地形地貌進行場地設計與建筑布局，保護場地內原有的自然水域、濕地和植被，種植適應本地氣候和土壤條件的植物，充分考慮植被的視覺層次、葉色質感、樹形冠幅、四季色彩的搭配，采用喬、灌、草結合的復層綠化，以大喬木為綠化骨架，綠地配植喬木不應少于3株／100平方米。

2、住區(qū)環(huán)境應結合綠地、景觀、微環(huán)境及無障礙設計，統(tǒng)籌室外活動場地、步行系統(tǒng)、休憩設施和景觀小品設置?；顒印⑿蓓仁彝庠O施，應滿足老年人安全使用需要，宜設置在向陽避風處。

3、圖書館、健身館作為標準配置，街區(qū)級項目可結合社區(qū)文化設施和室內體育設施設置，指標納入《北京市居住公共服務設施配置指標》，鼓勵因地制宜設置豐富居民公共交流空間，并符合相關規(guī)范標準要求。

圖書館、健身館應具有良好的自然通風和天然采光條件，宜設置在地上。圖書館建筑面積不小于50平方米/處，室內健身館建筑面積不小于50平方米/處，室外集中健身場可結合公共活動場地設置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等設施；當健身館中設置更衣、洗浴空間時，建筑面積應適當增加。

要點二、單體設計

一、一般規(guī)定

1、共有產權住房規(guī)劃設計方案應滿足相關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準及本導則的要求。

2、共有產權住房設計應遵循標準化、模數(shù)化、一體化的原則，統(tǒng)籌建筑、結構、設備管線、裝修等各專業(yè)，倡導主體結構大空間布置，通過輕質隔墻系統(tǒng)、家具設備設施等靈活劃分套內功能空間，實現(xiàn)住宅使用的長壽性、可變性，適應不同家庭結構、不同生活階段的多樣化需求。

二、面積標準

套型設計應符合住宅設計規(guī)范的要求，充分考慮家庭代際及兩孩、適老性等新需求，大力倡導多居室精細化套型設計。

中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準，十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；十八層以上的住宅建筑，套型總建筑面積不大于100平方米。

其他區(qū)新建項目套型總建筑面積原則上不超過120平方米。嚴格限制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

三、層高和套內空間

1、共有產權住房層高不應低于2.9米。

2、各套型功能布局合理，各功能空間面積及交通面積應與套型總建筑面積相匹配。功能分區(qū)應明確合理，做到潔污分離、動靜分離、干濕分離。

3、套內日照、采光、通風、隔聲應滿足相關規(guī)范要求；應避免采光通風凹口過于狹小，建筑平面中外墻凹口的深度與寬度之比不宜大于2:1。套與套之間應避免視線干擾。

4、起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應小于1.4米。

5、共有產權住房應設陽臺；對于放置洗衣機的陽臺，應采取相應的防水措施。陽臺應選用適當?shù)拈_窗形式及洞口尺寸，爭取良好的采光條件。

6、共有產權住房套內應設置玄關柜、壁柜、吊柜等儲藏空間，并宜充分利用建筑結構和構造，采用標準化、裝配式成品柜體。

7、共有產權住房套內應合理設計冰箱和洗衣機位置。宜設置新風系統(tǒng)并預留安裝空調設施的條件。未統(tǒng)一安裝太陽能熱水系統(tǒng)的工程，宜預留太陽能熱水系統(tǒng)安裝條件。

四、電梯

1、樓棟內公共交通布局應合理；電梯數(shù)量應與居住人數(shù)相協(xié)調，設置位置應便于居住者出行。十二層及十二層以上住宅，每單元設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。

2、樓棟內門廳、電梯廳、走廊的樓（地）面應采用防滑地磚等硬質鋪裝；門廳、電梯廳墻面應采用貼磚墻面。

要點三、裝配式建筑及綠色建筑

1、共有產權住房采用裝配式建筑，推廣應用BIM技術，應根據(jù)建筑高度和層數(shù)合理選型裝配式建筑體系，并應符合我市關于裝配式建筑的相關要求。應實施全裝修成品交房，鼓勵采用裝配式裝修。

2、鼓勵建設高星級綠色建筑、超低能耗建筑，大力推廣使用綠色節(jié)能環(huán)保材料及相關技術。

3、建設規(guī)模在2萬平方米以上的集中新建共有產權住房，應安裝建筑中水設施，按照《建筑中水設計標準》（GB 50336）執(zhí)行。

4、建設智慧社區(qū)，推廣使用智能化建筑技術。倡導構建高帶寬、廣覆蓋的網絡體系，提升5G網絡覆蓋水平，積極打造新一代信息技術在智慧社區(qū)的應用場景。安裝人臉識別系統(tǒng)，鼓勵在地下倉儲設置智能化小型公用倉庫。

要點四、全裝修設計

1、建筑設計方案應以全裝修成品交房的完整產品為目標進行方案策劃，嚴格執(zhí)行一體化設計。

2、應按照標準化、模數(shù)化進行設計，控制套型種類，實施廚、衛(wèi)標準化模塊，室內模數(shù)和建筑模數(shù)應協(xié)調。

3、成品交房的最終狀態(tài)應與結構、水、暖、電、信息等各專業(yè)配合協(xié)調，內裝與管線綜合以及設備應統(tǒng)籌協(xié)調配置。

4、倡導部品化，推廣應用成熟、安全、適用的裝配化技術。

5、裝修樣板間應按照“試錯樣板間”“工藝樣板間”“成品樣板間”進行策劃實施。

6、共有產權住房室內裝修應不低于“共有產權住房室內最低裝修標準”，如下圖表。

附：共有產權住房室內最低裝修標準

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三、對選址規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、配套設施建設、戶型面積等十一條內容進行了優(yōu)化補充

1、倡導互聯(lián)網+城市規(guī)劃建設管理的新理念，打造智慧社區(qū)

將“共有產權住房應按照適用、經濟、安全、綠色、美觀的要求規(guī)劃設計建設，全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標準。倡導‘互聯(lián)網+城市規(guī)劃建設管理’的新理念”修改為：

“共有產權住房規(guī)劃設計建設應遵循可持續(xù)發(fā)展理念，堅持適用、經濟、安全、綠色、美觀原則，全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標準。倡導‘互聯(lián)網+城市規(guī)劃建設管理’的新理念，打造智慧社區(qū)”。

2、結合各區(qū)申購家庭有效需求情況進行選址，促進職住平衡

將“共有產權住房項目應依據(jù)城市總體規(guī)劃，結合首都城市功能分布和區(qū)域產業(yè)布局進行選址，促進職住平衡”修改為：

“共有產權住房項目應依據(jù)城市總體規(guī)劃、首都城市功能分布和區(qū)域產業(yè)布局，結合各區(qū)申購家庭有效需求情況進行選址，促進職住平衡”。

3、結合小區(qū)出入口空間設置共享自行車停車區(qū)域

將“自行車停車位宜地面設置，并結合公共空間考慮共享自行車停車需求”修改為：

“自行車停車位宜地面設置，充分考慮居民使用便利性和小區(qū)管理要求，電動自行車的停放、充電應滿足《電動自行車停放場所防火設計標準》（DB11/1624）及其他相關管理規(guī)定。結合小區(qū)出入口空間設置共享自行車停車區(qū)域”。

4、配套設施中的垃圾資源回收站、公共廁所不得設置在住宅底層

將“配套設施中的垃圾資源回收站、公共廁所不得設置在住宅底層”修改為：

“結合總圖布局及公共空間合理設置分類垃圾收集點和快件箱。配套設施中的垃圾資源回收站、公共廁所不得設置在住宅底層”。

5、應滿足老年人安全使用需要，宜設置在向陽避風處

將“住區(qū)環(huán)境應結合綠地、景觀設計和微環(huán)境處理，綜合考慮室外活動場地、步行系統(tǒng)和景觀小品的設置”修改為：

“住區(qū)環(huán)境應結合綠地、景觀、微環(huán)境及無障礙設計，統(tǒng)籌室外活動場地、步行系統(tǒng)、休憩設施和景觀小品設置?；顒?、休憩等室外設施，應滿足老年人安全使用需要，宜設置在向陽避風處”。

6、圖書館、健身館應具有良好的自然通風和天然采光條件

將“社區(qū)配套公共服務設施除按照《北京市居住公共服務設施配置指標》要求外，將圖書館、健身館作為標準配置，提供居民學習、健身場所，同時需提供公共空間作為交流場所，如咖啡館等”修改為：

“圖書館、健身館作為標準配置，街區(qū)級項目可結合社區(qū)文化設施和室內體育設施設置，指標納入《北京市居住公共服務設施配置指標》，鼓勵因地制宜設置豐富居民公共交流空間，并符合相關規(guī)范標準要求。

圖書館、健身館應具有良好的自然通風和天然采光條件，宜設置在地上。圖書館建筑面積不小于50平方米/處，室內健身館建筑面積不小于50平方米/處，室外集中健身場所可結合公共活動場地設置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等設施；當健身館中設置更衣、洗浴空間時，建筑面積應適當增加”。

7、實現(xiàn)住宅使用的長壽性、可變性，適應不同家庭結構、不同生活階段的多樣化需求

將“共有產權住房設計應遵循標準化、模數(shù)化、一體化的原則，統(tǒng)籌建筑、結構、設備管線、裝修等各專業(yè)，充分考慮住宅使用的長壽性、可變性”修改為：

“共有產權住房設計應遵循標準化、模數(shù)化、一體化的原則，統(tǒng)籌建筑、結構、設備管線、裝修等各專業(yè)，倡導主體結構大空間布置，通過輕質隔墻系統(tǒng)、家具設備設施等靈活劃分套內功能空間，實現(xiàn)住宅使用的長壽性、可變性，適應不同家庭結構、不同生活階段的多樣化需求”。

8、十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米

將“套型設計應符合住宅設計規(guī)范的要求。城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應大于90平方米；其他區(qū)新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。充分考慮兩孩及適老性要求，套型以多居室為主，嚴格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例”修改為：

“套型設計應符合住宅設計規(guī)范的要求，充分考慮家庭代際及兩孩、適老性等新需求，大力倡導多居室精細化套型設計。中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標準，十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；十八層以上的住宅建筑，套型總建筑面積不大于100平方米。其他區(qū)新建項目套型總建筑面積原則上不超過120平方米。嚴格限制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例”。

9、共有產權住房層高不應低于2.9米

將“共有產權住房城六區(qū)層高不應低于2.8米，其他區(qū)不應低于2.9米”修改為：

“共有產權住房層高不應低于2.9米”。

10、建設規(guī)模在2萬平方米以上的集中新建共有產權住房，應安裝建筑中水設施

將“建設規(guī)模在2萬平方米以上的集中新建共有產權住房應按照《關于印發(fā)<北京市保障性住房模塊化戶內中水集成系統(tǒng)應用技術導則（2015年版）>的通知》安裝建筑中水設施?！毙薷臑椋?/p>

“建設規(guī)模在2萬平方米以上的集中新建共有產權住房，應安裝建筑中水設施，按照《建筑中水設計標準》GB 50336執(zhí)行”。

11、倡導構建高帶寬、廣覆蓋的網絡體系，提升5G網絡覆蓋水平

將“建設智慧社區(qū)，推廣使用智能化建筑技術。全面推行三網融合，實現(xiàn)小區(qū)無線網絡（WIFI）全覆蓋。安裝人臉識別系統(tǒng)，試點建造智能化小型公用倉庫”修改為：

“建設智慧社區(qū)，推廣使用智能化建筑技術。倡導構建高帶寬、廣覆蓋的網絡體系，提升5G網絡覆蓋水平，積極打造新一代信息技術在智慧社區(qū)的應用場景。安裝人臉識別系統(tǒng)，鼓勵在地下倉儲設置智能化小型公用倉庫”。

公開征集意見時間：

2月22日至2月28日

意見反饋渠道：

1.電子郵箱：bzfbzpsc@163.com

2.通訊地址：北京市通州區(qū)達濟街9號院北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會保障房標準與評審處（請在信封上注明“意見征集”字樣）

3.電話：010-55598599

4.傳真：010-55597544

5.登錄北京市人民政府網站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集”專欄中提出意見。

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