2022年7月11日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》（BF-2022-0142）和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》（BF-2022-0143）示范文本，即日起正式施行。

北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同及現(xiàn)房買賣合同示范文本正式印發(fā)實(shí)施

2017年北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策頒布實(shí)施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委當(dāng)年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》（下簡稱“2017版預(yù)售合同”）。5年來，共有產(chǎn)權(quán)住房累計(jì)解決約5.9萬戶家庭的基本住房需求，為平穩(wěn)房地產(chǎn)市場、解決市民基本民生問題作出了積極貢獻(xiàn)。

溫馨提醒：點(diǎn)擊《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》可下載模板。

隨著《中華人民共和國民法典》《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的頒布實(shí)施以及共有產(chǎn)權(quán)住房工作的發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委2021年啟動(dòng)對“2017版預(yù)售合同”的修訂工作，并根據(jù)現(xiàn)房買賣特點(diǎn)同步起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》。修訂和起草工作按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件最新要求，結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)施5年來的工作經(jīng)驗(yàn)，充分吸收群眾和社會各界合理意見建議，深入研究、多方論證，力爭最大程度發(fā)揮合同示范文本的引導(dǎo)作用，從源頭把控，預(yù)防“責(zé)任不對等條款”等情況的出現(xiàn)，減少矛盾糾紛，充分保障購房家庭及各方的合法權(quán)益。與“2017版預(yù)售合同”相比，此次合同示范文本內(nèi)容主要在以下3個(gè)方面（現(xiàn)房買賣合同示范文本相應(yīng)條款的內(nèi)容一致）作出調(diào)整：

一適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、

規(guī)范性文件的新要求

（一）

根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，對相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整：

一是將合同中法律依據(jù)涉及《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》的均改為《中華人民共和國民法典》。

二是將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

（二）

根據(jù)中國人民銀行自2019年推行貸款市場報(bào)價(jià)利率的實(shí)際情況，本次合同修訂將相關(guān)條款中的“中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率”統(tǒng)一修改為“同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率”。

（三）

根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，將第二十條前期物業(yè)管理中關(guān)于“業(yè)主一卡通”的內(nèi)容整段刪除。

（四）

根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法〉的通知》（京政辦發(fā)〔2019〕11號）的相關(guān)要求，第十六條保修責(zé)任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)告知書》交付乙方”的約定，切實(shí)保障購房家庭合法權(quán)益。

二維護(hù)購房者的合法權(quán)益，

預(yù)防責(zé)任不對等條款的出現(xiàn)

（一）

前期工作中發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)企業(yè)存在濫用補(bǔ)充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對等條款的情況，如：有的開發(fā)企業(yè)對主合同相關(guān)條款棄而不用，而是在補(bǔ)充協(xié)議中另行設(shè)置：“乙方（購房家庭）逾期付款在日之內(nèi)，按日計(jì)算向甲方（開發(fā)企業(yè)）支付逾期應(yīng)付款千分之的違約金”，“甲方（開發(fā)企業(yè)）逾期交付房屋在日之內(nèi)，按日計(jì)算向乙方（購房家庭）支付全部房價(jià)款萬分之的違約金”之類的責(zé)任不對等條款，群眾對此反映強(qiáng)烈。針對這種問題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在合同文本修訂過程中，多次組織相關(guān)單位、各界專家專題研究，一致認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議及附件應(yīng)回歸其應(yīng)有的補(bǔ)充、細(xì)化主合同條款的定位和作用，不應(yīng)與主合同條款內(nèi)容和價(jià)值取向沖突。為此，本版合同示范文本專門在“說明”中明確“三方當(dāng)事人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”，限制開發(fā)企業(yè)利用強(qiáng)勢地位通過補(bǔ)充協(xié)議及附件異化主合同條款，減少矛盾糾紛。

（二）

針對前期工作中，部分購房家庭反映的對非因其自身原因?qū)е沦J款逾期支付的，開發(fā)企業(yè)設(shè)定懲罰條款問題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同相關(guān)部門和各界專家多次研究探討，一致認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平原則，對非因購房人原因?qū)е沦彿咳速J款逾期支付的，開發(fā)企業(yè)不得約定追究購房人違約責(zé)任，并在本版合同示范文本第八條中增加相應(yīng)款項(xiàng)內(nèi)容予以明確。

（三）

前期工作中，開發(fā)企業(yè)強(qiáng)制代辦專項(xiàng)維修資金繳納的問題群眾也反映較多，與此同時(shí)，絕大多數(shù)購房家庭也不知道如何繳納。根據(jù)《關(guān)于禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取契稅和住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2021〕96號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合部分購房家庭意愿，在本次合同示范文本起草過程中，對相關(guān)條款進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，在預(yù)售合同第二十一條要求開發(fā)企業(yè)寫明業(yè)主自行繳納專項(xiàng)維修資金的時(shí)間、地點(diǎn)，購房家庭可自行辦理，確需委托開發(fā)企業(yè)代辦專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)企業(yè)要在約定的時(shí)間內(nèi)（不超過15日）向購房人提交北京市住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)。為購房家庭自行繳納專項(xiàng)維修資金明確了路徑，并為購房家庭的繳納方式提供選擇。

（四）

針對“2017版預(yù)售合同”施行過程中出現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)因購房人騙購約定過高比例違約金的情況，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委經(jīng)組織相關(guān)部門和各界專家深入研討，并充分聽取購房人和開發(fā)企業(yè)代表意見建議，一致認(rèn)為購房家庭在申請共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中出現(xiàn)騙購行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）第三十三條予以嚴(yán)肅處理，但同時(shí)也應(yīng)以可能發(fā)生的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，合理約定違約金或賠償金，避免出現(xiàn)過高的賠付比例。為此，在預(yù)售合同示范文本第二十四條購房資格承諾中，增加了購房人因騙購導(dǎo)致合同無效需向開發(fā)企業(yè)支付違約金的建議比例“2%”的內(nèi)容。

（五）

充分尊重群眾意見，為使購房家庭對房屋所在樓棟結(jié)構(gòu)能夠全面了解，要求開發(fā)建設(shè)單位在附件二“房屋平面圖”中標(biāo)識消防門、過道、設(shè)備等部位。

（六）

考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對購房家庭生活的重要影響，為避免因?yàn)閷ρb飾裝修材料約定不細(xì)致、不明確而出現(xiàn)“貨不對版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號（做法）等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰的將裝修標(biāo)準(zhǔn)固化，減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購房家庭實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，提高獲得感、幸福感、安全感。

三進(jìn)一步規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作，

明確銷售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系

（一）

在“特別提示”中增加要求，規(guī)定代持機(jī)構(gòu)按照《關(guān)于加強(qiáng)本市共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)管理的通知》（京建發(fā)〔2021〕419號）的相關(guān)規(guī)定履行管理、監(jiān)督等職責(zé)，充分發(fā)揮代持機(jī)構(gòu)的積極作用，為購房家庭營造良好居住環(huán)境。

（二）

在“術(shù)語解釋”中增加同住人的定義說明，明確同住人是指購房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人外的居住人。

（三）

鑒于部分購房家庭反映房屋計(jì)價(jià)方式單一的問題，合同示范文本第六條“計(jì)價(jià)方式和價(jià)款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計(jì)價(jià)的內(nèi)容”。與此相對應(yīng)，預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計(jì)價(jià)”時(shí)面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計(jì)價(jià)方式的選擇。

（四）

按照《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（京建法〔2022〕2號）的要求，合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責(zé)任到同住人，約定了對共有產(chǎn)權(quán)住房購買家庭違規(guī)出租的處理辦法：不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時(shí)足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，丙方可暫停辦理本套住房的回購和上市手續(xù)。

下一步，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將會同各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)，切實(shí)做好合同示范文本的落地實(shí)施工作，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭及代持機(jī)構(gòu)規(guī)范使用示范文本簽訂買賣合同，維護(hù)各方的合法權(quán)益，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作良性循環(huán)。

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